Décret tertiaire : qui est concerné, quels objectifs, quelles échéances
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, dit « décret tertiaire », s'applique aux bâtiments ou parties de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface d'au moins 1 000 m². Il impose de réduire la consommation d'énergie finale d'au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, ou d'atteindre un niveau de consommation en valeur absolue fixé par arrêté. Les consommations doivent être déclarées chaque année sur la plateforme OPERAT gérée par l'ADEME. L'obligation pèse conjointement sur le propriétaire et sur l'occupant, la répartition étant en pratique organisée par le bail.
Quels bâtiments sont concernés
Le dispositif vise les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités du secteur tertiaire, dès lors que la surface cumulée de ces activités atteint 1 000 m². Bureaux, commerces, hôtels, entrepôts logistiques, établissements d'enseignement, de santé ou de sport entrent dans le champ.
Deux points sont régulièrement mal compris. Le seuil s'apprécie sur la surface d'ACTIVITÉ tertiaire, pas sur la surface du bâtiment : un immeuble mixte peut être concerné pour sa seule partie tertiaire. Et le cumul s'entend au niveau du site : plusieurs petits locaux tertiaires sur une même unité foncière peuvent franchir le seuil ensemble.
Deux façons d'atteindre l'objectif
Le texte laisse le choix entre deux méthodes, et ce choix a des conséquences financières lourdes selon l'état initial du bâtiment.
| Méthode | Principe | Favorable quand |
|---|---|---|
| Valeur relative (Crelat) | Réduire de 40 / 50 / 60 % par rapport à une année de référence choisie | Le bâtiment était énergivore : la marge de progression est large |
| Valeur absolue (Cabs) | Atteindre un seuil de consommation fixé par arrêté selon la catégorie d'activité | Le bâtiment est déjà performant : la réduction relative serait irréaliste |
L'année de référence ne peut pas être choisie librement : elle doit être une année pleine d'exploitation postérieure à 2010, et elle est déclarée sur OPERAT. Un bâtiment rénové entre-temps a donc intérêt à vérifier quelle année sert de base avant de s'engager.
La déclaration annuelle sur OPERAT
Les assujettis déclarent chaque année leurs consommations sur la plateforme OPERAT, opérée par l'ADEME. La plateforme restitue une attestation annuelle et une notation, qui matérialise la trajectoire du bâtiment.
Propriétaire ou locataire : qui paie ?
L'obligation pèse conjointement sur le propriétaire et sur l'occupant. Le texte ne tranche pas la répartition économique : c'est le bail qui l'organise. En pratique, les baux commerciaux récents comportent une annexe environnementale — obligatoire au-delà de 2 000 m² — qui définit qui déclare, qui investit et comment les gains sont partagés.
C'est un point de négociation devenu central lors d'un renouvellement ou d'une reprise de bail. Un preneur qui s'engage sur neuf ans dans un immeuble non conforme hérite d'une contrainte dont il n'est pas maître.
L'effet sur la valeur des actifs
Le décret a créé une ligne de fracture dans le parc tertiaire. Un immeuble sur une trajectoire crédible se loue et se vend ; un immeuble dont la mise en conformité suppose une rénovation lourde subit une décote, et parfois une difficulté de financement. Pour un conseiller, connaître la situation énergétique d'un actif est devenu aussi structurant que d'en connaître le loyer.
Sources
- Dispositif Éco Énergie TertiaireMinistère de la Transition écologique
- OPERAT — Observatoire de la performance énergétique du tertiaireADEME
Cet article présente l'état du droit à sa date de mise à jour, à des fins d'information générale. Il ne constitue pas une consultation juridique. Pour une situation particulière, rapprochez-vous d'un professionnel du droit.
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Questions fréquentes : décret tertiaire : qui est concerné et jusqu'où
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À partir de 1 000 m² de surface hébergeant des activités tertiaires, que ce soit un bâtiment entier, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments sur une même unité foncière.
Une réduction de la consommation d'énergie finale d'au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, ou l'atteinte d'un seuil de consommation en valeur absolue fixé par arrêté selon la catégorie d'activité.
Le propriétaire et l'occupant sont tous deux assujettis. En pratique, la répartition des tâches déclaratives est organisée par le bail ou par son annexe environnementale.
Une mise en demeure, puis, en cas de manquement persistant, une amende administrative ainsi que la publication du nom de l'assujetti sur un site des services de l'État.
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