ILC, ILAT : comment un loyer commercial est indexé
Les loyers commerciaux sont indexés sur des indices publiés trimestriellement par l'INSEE. L'indice des loyers commerciaux (ILC) s'applique aux activités commerciales et artisanales ; l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s'applique aux activités tertiaires non commerciales, notamment les bureaux, les professions libérales et la logistique. L'indice retenu est celui que désigne la clause d'indexation du bail, et la révision se calcule en rapportant l'indice du trimestre de référence de l'année en cours à celui du même trimestre de l'année précédente.
Deux indices, deux mondes
Avant leur création, les loyers commerciaux étaient indexés sur l'indice du coût de la construction, dont les à-coups n'avaient aucun rapport avec la santé des commerces. Les pouvoirs publics ont donc créé des indices composites, calés sur l'activité réelle des locataires.
| Indice | Pour qui | Ce qu'il mesure |
|---|---|---|
| ILC — loyers commerciaux | Commerçants et artisans inscrits au registre du commerce ou au répertoire des métiers | Une composition d'indices dont l'évolution des prix à la consommation et du chiffre d'affaires du commerce de détail |
| ILAT — activités tertiaires | Bureaux, professions libérales, logistique, entrepôts | Une composition d'indices dont les prix à la consommation, la production intérieure brute et la construction |
Le choix n'est pas discrétionnaire : il dépend de l'activité exercée dans les locaux. Un bail de bureaux indexé sur l'ILC, ou un commerce indexé sur l'ILAT, se rencontre pourtant régulièrement — souvent par report d'un modèle de bail utilisé sans relecture.
Comment se calcule une révision
La clause d'indexation, dite clause d'échelle mobile, prévoit une révision automatique à une périodicité donnée — le plus souvent annuelle. La formule est toujours la même : le loyer en cours est multiplié par le rapport entre l'indice du trimestre de référence de l'année en cours et celui du même trimestre de l'année précédente.
Un exemple chiffré
La formule se lit mieux appliquée. Prenons un local commercial loué 24 000 € par an, dont le bail prévoit une indexation annuelle sur l'ILC avec le deuxième trimestre pour référence. Les valeurs ci-dessous sont données pour l'exemple : les vraies se lisent sur les séries de l'INSEE citées en fin d'article.
| Élément | Valeur | D'où elle vient |
|---|---|---|
| Loyer en cours | 24 000 € / an | Le loyer effectivement payé avant révision |
| Indice de référence, année précédente | 135,84 | ILC du 2ᵉ trimestre de l'année N-1 |
| Indice de référence, année en cours | 139,26 | ILC du 2ᵉ trimestre de l'année N |
| Rapport d'indexation | 139,26 ÷ 135,84 = 1,0252 | Le coefficient à appliquer |
| Loyer révisé | 24 000 × 1,0252 = 24 604 € / an | Soit + 604 € sur l'année |
Le rapport se calcule toujours entre deux indices du même trimestre, à un an d'écart. Comparer le deuxième trimestre d'une année au troisième de la précédente donne un résultat qui ressemble à une révision, sans en être une : l'écart englobe alors quinze mois d'évolution au lieu de douze.
Quand l'indexation peut être remise en cause
Une clause d'indexation n'est pas intouchable. Deux situations reviennent régulièrement, et elles jouent dans les deux sens — le bailleur comme le locataire peuvent s'en prévaloir.
La première est prévue par la loi. L'article L145-39 du code de commerce ouvre la révision du loyer à la valeur locative dès lors que le jeu de la clause d'échelle mobile a fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au prix fixé contractuellement ou par décision judiciaire. C'est le garde-fou contre une indexation qui, année après année, éloigne le loyer du marché.
La seconde vient de la jurisprudence. La Cour de cassation juge réputée non écrite la clause qui fausse le jeu normal de l'indexation — notamment celle qui ne joue qu'à la hausse et neutralise les baisses d'indice. La sanction ne vise pas le montant, elle vise la clause elle-même : privée de son support contractuel, l'indexation tombe.
Ce qu'il faut vérifier dans une clause
Avant d'appliquer une révision — ou de contester celle qu'on vous adresse — cinq points se lisent directement dans le bail, et suffisent à écarter l'essentiel des erreurs.
- Quel indice. ILC ou ILAT, et surtout : correspond-il à l'activité réellement exercée dans les locaux ?
- Quel trimestre de référence. Il est écrit dans la clause. Ce n'est pas le dernier indice publié.
- Quelle périodicité. Annuelle le plus souvent, mais l'écart entre deux révisions doit correspondre à l'écart entre les deux indices comparés.
- Quelle réciprocité. La clause suit-elle l'indice à la baisse comme à la hausse ?
- Quel loyer de base. La révision s'applique au loyer en cours, pas au loyer d'origine du bail.
Ce que l'indexation ne fait pas
L'indexation n'est pas la révision du loyer à sa valeur locative. Ce sont deux mécanismes distincts : la première applique une formule mathématique, la seconde confronte le loyer au marché. Un loyer indexé pendant neuf ans peut se retrouver très au-dessus ou très en dessous de la valeur locative du quartier.
C'est précisément cet écart qui crée les situations intéressantes. Un locataire dont le loyer indexé a dérivé au-dessus du marché cherchera à renégocier — et devient, à ce titre, une conversation possible pour un conseiller au moment de l'échéance triennale.
Sources
- Indice des loyers commerciaux (ILC)INSEE
- Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)INSEE
- Article L145-39 du code de commerce — révision en cas de variation de plus d'un quartLégifrance
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Questions fréquentes : ilc, ilat : comment un loyer est indexé
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L'ILC, indice des loyers commerciaux, s'applique aux activités commerciales et artisanales. L'ILAT, indice des loyers des activités tertiaires, s'applique aux activités tertiaires non commerciales : bureaux, professions libérales, logistique et entrepôts.
L'INSEE, à un rythme trimestriel. Les valeurs publiées servent de référence aux clauses d'indexation des baux.
En multipliant le loyer en cours par le rapport entre l'indice du trimestre de référence de l'année en cours et l'indice du même trimestre de l'année précédente. Le trimestre de référence est celui que désigne le bail, pas nécessairement le dernier publié.
Non. L'indexation applique une formule contractuelle ; la révision à la valeur locative confronte le loyer au marché. Les deux mécanismes coexistent et obéissent à des conditions différentes.
Oui, dans deux cas. L'article L145-39 du code de commerce ouvre la révision à la valeur locative quand la clause a fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au prix fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Par ailleurs, la Cour de cassation juge réputée non écrite la clause qui fausse le jeu normal de l'indexation, notamment celle qui ne joue qu'à la hausse.
Si la clause est réciproque, le loyer baisse dans les mêmes proportions. Une clause qui exclurait cette baisse pour ne retenir que les hausses fausse le jeu de l'indexation et s'expose à être réputée non écrite, ce qui prive de fondement l'ensemble des révisions opérées.
C'est l'activité réellement exercée dans les locaux qui commande, et non la surface ni la dénomination du bail. Lorsque plusieurs activités coexistent, l'indice retenu est en principe celui qui correspond à l'activité principale ; la clause doit alors la désigner sans ambiguïté.
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