Comment estimer un bien avec les prix de vente réels

Les prix affichés dans les annonces ne sont pas des prix de marché, ce sont des demandes. Depuis 2019, la base des demandes de valeurs foncières publie les prix réellement signés devant notaire, pour presque toute la France. S’en servir change la conversation avec un vendeur : on ne discute plus d’une opinion, on lit un enregistrement.

Ce que contient la base, et ce qu’elle ne contient pas

Chaque mutation enregistrée y figure avec sa date, son prix, sa nature, la surface bâtie, le nombre de pièces et la référence cadastrale. La couverture est nationale, à l’exception de l’Alsace-Moselle et de Mayotte, qui relèvent d’un régime distinct.

Ce qu’elle ne dit pas est aussi important : l’état du bien, l’étage, l’exposition, les travaux réalisés. Deux appartements identiques sur le papier peuvent s’être vendus à 20 % d’écart pour des raisons qu’aucune base ne connaît.

Étape 1 : choisir la bonne maille

La tentation est de prendre un prix moyen au mètre carré sur la commune. C’est le meilleur moyen de se tromper : dans une même commune, l’écart entre deux quartiers dépasse souvent celui entre deux villes.

La bonne maille est la rue, ou à défaut l’îlot. Mieux vaut cinq ventes pertinentes que trois cents ventes approximatives.

Étape 2 : filtrer les ventes comparables

• Même nature de bien. Une maison et un appartement ne se comparent pas, et un local commercial encore moins.
• Surface proche, à 20 % près. Le prix au mètre carré n’est pas linéaire : les petites surfaces se vendent plus cher au mètre carré.
• Date récente, deux ans au maximum. Au-delà, le marché a bougé et la comparaison demande un ajustement que l’on ne sait pas faire sérieusement à la main.

Étape 3 : lire les cas particuliers

Certaines mutations faussent une moyenne si on les laisse dedans.

• Les ventes entre proches, souvent très en dessous du marché.
• Les ventes en bloc, plusieurs lots dans une seule transaction, où le prix unitaire n’a pas de sens.
• Les ventes en viager ou en démembrement, dont le prix ne correspond pas à la pleine propriété.

Ces cas se repèrent à un prix aberrant ou à un nombre de lots élevé dans la même mutation. Les écarter n’est pas de la triche : c’est ce qui rend la moyenne restante utilisable.

Étape 4 : s’en servir dans l’entretien

Un vendeur qui affiche 20 % au-dessus du marché ne ment pas, il espère. Lui montrer trois ventes de sa rue, avec leur date et leur surface, déplace la discussion du terrain de l’opinion vers celui du fait.

C’est aussi la meilleure protection contre le mandat qui ne se vendra jamais. Un mandat rentré 20 % trop haut coûte plus cher qu’un mandat perdu : il occupe pendant six mois et se termine par une baisse que le vendeur vous reprochera.

Le faire vite

La base est publique et consultable en ligne, gratuitement. Pour un bien isolé, une recherche manuelle suffit. Pour une pige quotidienne, l’intérêt d’un outil est de rapprocher automatiquement les ventes comparables du bien annoncé, ce que fait la fiche d’annonce dans Consil AI.