Droit au bail, pas-de-porte, fonds de commerce : trois choses différentes

Le droit au bail est la valeur du bail lui-même, cédée par un locataire sortant à un locataire entrant : il se paie entre preneurs. Le pas-de-porte est une somme versée par le locataire au BAILLEUR à l'entrée dans les lieux, en contrepartie de l'avantage que représente le bail ou comme supplément de loyer. Le fonds de commerce est un ensemble plus large — clientèle, enseigne, matériel, droit au bail — dont la cession emporte celle de l'activité. Confondre les trois fausse la valorisation d'un local et la fiscalité de l'opération.

1. Le fonds de commerceClientèle, enseigne, matériel, droit au bail
2. Le droit au bailLa seule valeur du bail — une composante du fonds
3. Le pas-de-porteAutre relation : entre le preneur et le bailleur

Le droit au bail : une valeur qui circule entre locataires

Le droit au bail vaut d'autant plus que l'écart entre le loyer payé et le loyer de marché est important, et que la durée restante du bail est longue. Dans une rue très demandée, il peut représenter plusieurs années de loyer — c'est le prix de l'emplacement, indépendamment de toute activité.

Le pas-de-porte : une somme versée au propriétaire

Le pas-de-porte, ou droit d'entrée, va dans l'autre direction : c'est le locataire qui le verse au bailleur à la conclusion du bail. Sa qualification juridique varie selon ce que les parties ont voulu, et cette qualification décide de son traitement fiscal.

La rédaction du bail est déterminante : c'est elle qui, en pratique, oriente la qualification. Un pas-de-porte de plusieurs dizaines de milliers d'euros mal qualifié se paie ensuite en redressement.

Le fonds de commerce : l'ensemble

Le fonds de commerce est un ensemble d'éléments affectés à l'exploitation d'une activité : la clientèle et l'achalandage, le nom commercial et l'enseigne, le droit au bail, le matériel et l'outillage, parfois les licences et les droits de propriété intellectuelle. La clientèle en est l'élément essentiel — sans elle, il n'y a pas de fonds.

Pourquoi cette distinction compte en prospection

Un commerçant qui « vend son bail » et un commerçant qui « vend son fonds » ne sont pas dans la même situation. Le premier arrête son activité et cherche à valoriser un emplacement ; le second cherche un repreneur pour son métier. L'acheteur à présenter, le prix, le délai et les interlocuteurs diffèrent complètement.

Sources

• Cession du fonds de commerce à un tiersService-public.gouv.fr — Entreprendre

Cet article présente l'état du droit à sa date de mise à jour, à des fins d'information générale. Il ne constitue pas une consultation juridique. Pour une situation particulière, rapprochez-vous d'un professionnel du droit.

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